20.02.2017 | Produkte & Lösungen

„Beton-Gold“ | Staatlich geförderte Sachwert-Investitionen in denkmalgeschützte Wohnimmobilien

Nachdem wir Ihnen in Teil 1 einen allgemeinen Kurzüberblick über Kapitalanlage-Immobilien gegeben haben, möchten wir im weiteren Verlauf der Serie weitere erste Einblicke in einige der Investitionsmöglichkeiten gewähren. Dabei unterscheiden wir diese nach den verschiedenen Nutzungsarten von Immobilien. Im hier vorliegenden 2. Teil betrachten wir eine spezielle Art von Wohnimmobilien. Nämlich solche, die unter Denkmalschutz stehen.

 

Denkmalschutz-Immobilien – ein rares Investitionsgut?

Nur knapp 5% der deutschen Immobilien stehen unter Denkmalschutz. Insofern sind diese Investitionsmöglichkeiten als eher selten zu bezeichnen. Doch entscheidet hier über Seltenheit oder Häufigkeit weniger die statistische Gesamtbetrachtung als vielmehr die geographische Lage, denn: während in Westdeutschland unter Denkmalschutz stehende Immobilien im Laufe der Jahrzehnte nach dem zweiten Weltkrieg in den meisten Fällen saniert wurden, geschah dies in Ostdeutschland im größeren Maßstab erst seit der Zeit nach dem Mauerfall.

Daher gibt es beispielsweise in einigen ostdeutschen Städten noch hunderte solcher Investitionsmöglichkeiten, wohingegen solche in Westdeutschland nur noch sporadisch und in Form von Einzelobjekten auftauchen. Insofern wäre es nicht verwunderlich, wenn Sie derzeit mit konkreten Angeboten aus dem ostdeutschen Raum konfrontiert werden.

 

„Lage, Lage, Lage“ statt „Gier frisst Hirn“

Beide berühmten „Losungen“ gelten selbstverständlich auch für Denkmalschutz-Immobilien. Auch wenn es die weiter unten aufgeführten Steuervorteile gibt sind an eine Denkmalschutz-Immobilie die selben vielfältigen (hier nicht näher aufgeführten) Ansprüche zu stellen wie an jedes andere Wohnimmobilien-Investment auch. Wozu selbstverständlich auch die Lage zählt und (damit) die Wahrscheinlichkeit einer langfristigen Vermietbarkeit. Mehr noch: in gewissem Maße werden bei der Kalkulation der Verkaufspreise von Denkmalschutz-Immobilien die Steuervorteile bereits eingepreist. Also gilt es trotz möglicher Begeisterung für Steuervorteile den Verstand nicht nur nicht auszuschalten, sondern wach zu halten.

So sollte sich als nur eines von vielen Investitionskriterien ein Denkmalschutz-Investment auch ohne die steuerlichen Vorteile rechnen. Zudem können sich durch den Kauf einer Denkmalschutz-Immobilie nicht nur (Steuer-)Vorteile, sondern auch (zusätzliche, spezielle neue) Risiken ergeben. Diese näher zu beleuchten würde jedoch den Umfang des hier vorliegenden ersten flüchtigen  Einblicks in diese Thematik sprengen. Wir empfehlen in jedem Fall die Konsultation entsprechender immobilienwirtschaftlicher, finanzfachlicher, steuerlicher und rechtlicher Berater.
 

Die Steuervorteile

Trotz des geringen Anteils von denkmalgeschützten Immobilien am Gesamtbestand scheint der deutsche Staat nicht in der Lage oder gewillt zu sein, diese Objekte -wo und wie erforderlich- im Sinne der Allgemeinheit wiederherzustellen, also zu sanieren. Vielmehr setzt er hierfür auf private Investitionen und schafft daher ansehnliche steuerliche Anreize für den Kauf von Denkmalschutz-Immobilien. Diese können eine Kaufentscheidung möglicherweise beeinflussen, sollten jedoch niemals der eigentliche Kaufgrund sein.

Die steuerrechtlichen Grundlagen ergeben sich aus den §§ 7h/7i und 10f des EstG. Vereinfacht stellen sich die steuerlichen Vorteile einer Investition in eine fremdgenutzte Denkmalschutz-Immobilie wie folgt dar:

Beim Kauf jeder Denkmalschutz-Immobilie, also auch einer einzelnen Wohnung in einem Mehrparteienhaus wird vorab geschätzt (und im späteren Verlauf durch die entsprechende Denkmalschutzbehörde endgültig festgelet) welchen Anteil am Kaufpreis die noch vorhandene Substanz hat (also Bausubstanz und Grundstückswert) und wie hoch der Anteil des Sanierungsaufwandes ist. So kann es beispielsweise sein, dass 25% des Kaufpreises Substanzwert sind, jedoch 75% des Kaufpreises für die Sanierung aufgewendet werden müssen.

Und genau dieser Sanierungsaufwand kann in den folgenden 12 Jahren vollständig von der persönlichen Einkommensteuer abgesetzt werden: In den ersten acht Jahren mit jeweils 9% des Sanierungsanteils jährlich, in den letzten vier Jahren mit jeweils 7% des Sanierungsanteils  jährlich. Ein stark vereinfachtes Zahlenbeispiel: 

Kaufpreis der Wohnung: € 200.000,-
Sanierungsanteil: 75% respektive € 150.000,-
Persönlicher Steuersatz: durchgängig 40%
Steuereffekt (wie oben genannt auf 12 Jahre verteilt): € 60.000,-

  • in diesem Beispiel also hätte sich der Staat gewissermaßen mit 30% oder € 60.000,- am Kaufpreis Ihrer Immobilie beteiligt

  • es kann sogar vorkommen, dass in der Betrachtung nach Steuern bei fremdfinanzierten Objekten in den genannten ersten 12 Jahren ein Überschuss entsteht in der Saldierung der Effekte von Fremdfinanzierungsbelastungen, Kosten, Mieteinnahmen und Steuereffekten

 

Sie kaufen –zunächst- „Ein Bild des Grauens“! 

Denn: die oben genannten Steuervorteile erhalten Sie nur, wenn Sie die Immobilie VOR Sanierungsbeginn kaufen – und das kann schon recht abenteuerlich wirken. Der Autor dieser Zeilen hat selbst vor einigen Jahren entsprechend investiert. Und es war durchaus spannend, einige der damals in Frage kommenden Immobilien in deren „kritischem“ Zustand zu besichtigen – und sich vorzustellen, wie sie hinterher einmal aussehen werden.

Ein seriöser Anbieter (wie im hier genannten persönlichen Fall) wird dem potentiell interessierten Käufer jedoch zudem Objekte zeigen, die sich derzeit gerade in der Sanierung befinden und schließlich solche, die bereits saniert wurden - und wieder „in altem Glanz erstrahlen“. Diese Einblicke schließlich tragen (wenn auch nur) EINEN weiteren wichtigen Part zur persönlichen Entscheidungsfindung bei. 

Diese und alle weiteren wichtigen, hier nicht einmal ansatzweise genannten relevanten Punkte besprechen Sie dann in aller Ruhe mit Ihren bereits oben erwähnten Fachpartnern Ihres Vertrauens. Am Ende wird sich dann auf Basis Ihres neu erworbenen Wissens herausstellen, ob eine Investition in eine denkmalgeschützte Immobilie für Sie ganz persönlich das richtige ist oder eben auch nicht.

Schließlich gibt es noch diverse andere Möglichkeiten, um Kapital in Immobilien zu investieren und Immobilien wiederum insgesamt sind auch nur eine Anlageklasse von vielen – meint Ihr

Bankfachwirt Jens Kregeloh, Gründer und Inhaber der schutzinvest® GmbH & Co. KG.

Die schutzinvest® GmbH & Co. KG ist im Rahmen der Anlageberatung nach § 1 Abs. 1a Nr. 1a Kreditwesengesetz (KWG) und der Anlagevermittlung gem. § 1 Abs. 1a Nr. 1 KWG als vertraglich gebundener Vermittler gem. § 2 Abs. 10 KWG ausschließlich im Namen, für Rechnung und unter Haftung der FiNet Asset Management AG tätig.

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